昨天（22日）万科.金域蓝湾二期，即4、5栋高层，盛大开盘。

    金域蓝湾是万科集团进军珠海的第一个项目，把在全国范围内高度成熟、广受好评的金域蓝湾系列产品首先引进珠海，寄期望于率先展现万科顶级开发水平，为日后在珠海这个高速发展的房地产市场打好开头一炮。

    在今年的3月18日，金域蓝湾首度开盘就惊天动地地在3个小时内销售率超过90%，尾盘仅剩少量的位置相对较差的单位和复式，这就是盛传在珠海业界的万科记录。这一次二期的开盘应该说是更加万众瞩目，因为和第一期开盘的时候相比，房地产行业的宏观大势已经发生了变化，9月27日的“新政”成为了07年房地产宏观调控最犀利的一击，在10、11两个月，最为成熟的珠三角地区房地产市场已经做出了强烈的回应，深圳楼市出现了近年来极为罕见的“价量齐跌”，先是新房成交量迅速萎缩，虽然具体的成交数量统计口径不一，但已经接近98年的水平，也就是说，就成交量而言，深圳楼市倒退了十年。成交量下降，开发商本来就很紧的资金链变得更为紧张，楼价下降就成为了必然了。广州虽然没有出现“价量齐跌”，但是却是另外一种表现形式，新盘售价展现下降端倪，位于风头浪尖的两个例子就是碧桂园在增城的“碧桂园凤凰城”，以及位于金沙洲的同属万科的“中粮万科.金域蓝湾”，他们的开盘价甚至比周边同档次楼盘下降1/3之多。

 

    万科老总王石自己都承认：现在已经到了珠三角房价的拐点。也有业内人士说到：珠海是珠三角楼市风波唯一没有波及到的城市。作为珠海最受瞩目楼盘之一的万科.金域蓝湾，其价格的一举一动，很有可能就是珠海楼市的晴雨表，预示着房价波动的方向。

 

    万科的销售代理仍然是主要代理高档盘、号称“万科御用代理”的世联地产。在销售现场的布置上就展现了世联的专业，明晰的区域分块、流畅的流程设计、再加上北师大不动产学院超过70位学生作为兼职员工，配合世联从各个分公司抽调的80多名业务精英，体现出了世联地产在销售代理方面的实力。

 

    9：30整，销售现场正式从休息区放入按照选房顺序号排序的第一批购房者，很快走完选房、销控、交付定金等最主要流程之后，在销售现场内，万科具有传统特色的一面大锣，由第一位支付了定金的购房者大力敲响，开盘销售高峰由此到来。

    在最初的一个钟头内，销售是最为火爆的，在总数233套房中，销控板上已经有超过1/3的房子被贴上红色的已售出的标记。因为是逐批放人进场，场内秩序基本维持的很好，虽然还是出现了购房者因中意的房子最后关头被选走而争执的局面，但由于对成为金域蓝湾业主的强烈渴求，还是与销售代表协商选择了别的房子，使得现场井然而有序。

    楼房的销售动态始终是笔者最为关心的问题。在三个小时后，接近12：30的时候，通过在大厅销控板获得的数据，房子的余量还有90多套，由于销控区是限制放人，这样的速度还是令人满意的。但在经过中午的一个低谷期之后，在长长的一个下午，销售的数量陡然骤减，仅有若干套的房子成交。4栋02号户型和五栋二单元的02户型都是80-90平方米的小户型，在开盘过程中，这些户型的销售速度是最快的，在别的户型仅有几套成交时，这些户型的销售量就已经接近100%。最后，笔者在约下午6点左右离开销售大厅的时候，销控板上的余量还有70多套，金域蓝湾是20号拿到预售许可证的，综合考虑上由内部得知一些预先销售和保留套数基本持平，在开盘第一天的销售率大约为六成五左右。

    至于销售价格情况，因为笔者得知途径的不统一，拿不到关于起价、最高价和均价的准确信息，并不能和一期开盘1.4万每平方米均价做个对比，但有一点是比较确认的，没有出现类似广州那样的骤跌，也没有骤长，房价较为稳健。

 

    作为万科这么专业的地产公司而言，对比与一期开盘销售而言，成交量大幅下降了，虽然不是和珠海市的平均销售速度水平相比较，但是这个对比还是有意义的，这一次珠海万科开盘出现了“价稳量跌”的现象。虽然房地产市场高度刚性的需求没有改变，但是越来越多的购房者观望了犹豫了。在以前的国家对房地产的宏观调控政策，那些财大气粗的大发展商们都可以将其充分消化的，因为刚性需求实在太强。况且珠海又十分特殊，除了受政策影响的国内购房者外，还有很大一部分的港澳购房者，所以这样的购买力双保险使得很多业内名家都对珠海依然看好。

    虽然宏调政策将把珠海楼市带向何方，现在对于业界名家而言还是各花入各眼，各执己见，但是毫无疑问，强烈的市场反应已经成为一个预告，告示着未来之路该怎样走。

    连万科也跑不赢大势，别人怎么办？