——与专业地产营销人士一席谈

珠海红馆房地产策划有限公司副总经理：冯海莉

    随着珠海经济快速发展，新香洲已由过去的地多人稀转成了如今的大型社区集聚、市政配套完善的生活居住区。区域人口不增长，区域居住质量、居住水平也得到了极大的提高。在新的城市规划中，新香洲被规划为珠海的政治、经济、文化中心。  新香洲今日的房地产市场特点如何？就此，优家网的记者采访了专业地产策划机构人士珠海红馆房地产开发有限公司副总经理冯海莉。 


    优家网：可以谈谈新香洲地块的特点和优势吗？
    冯：短短十年的时间，新香洲已经从昔日楼盘稀疏的荒凉之地，迅速成长为现在的大型社区集聚、市政配套完善的新城市板块，充分展现了其楼市稳健发展的魅力！
    首先是交通网络纵横畅通
    新香洲的交通布局四通八达，道路建设具一定的超前性，主干道如人民西路、梅华西路、迎宾北路、三台石路等已畅通无阻，与珠海其它区域相比，新香洲的道路交通可谓情况最好。
    行政文化中心现已形成
    新香洲集行政中心、运动中心(市体育中心)、文化中心(报业大厦、电视台、妇女儿童活动中心、图书馆)、信息中心等四个中心于一体，再加上市一中高中部、市二中初中部、市十二小也在该区，综合优势不言而喻。
    近年中高档住宅项目的开发建设提升区域价值
    2000年开始的城中村改造也为新香洲的住宅建设注入了新的活力，陆续完成改造的南村、红山村、山场村，已建成南村豪苑、宝地康泰、五洲花城，改造面积之和超过100万平方米，推动了新香洲住宅建设的发展；城中村改造之后，新香洲又迎来了新一轮的发展时期，随着仁恒置业的介入，开发完成的仁恒星园一期及中珠股份现正开发的中珠上城，方圆集团开发的云山诗意等，使地段的升值潜力优势更为明显，并由此提升新香洲住宅的产品档次，得到了大批较高收入及高素质人群的青睐。此外旺角百货、华润万佳新香洲店的相继入驻，使商业也随之带动起来。
    有望成为珠海的高尚生活区
日益完善，良好的文化氛围日渐浓厚，新香洲区域整体竞争力进一步加强，成为可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，并具有人文内涵和完美生态环境的居住区域，成为珠海的高尚生活区之一！ 

    优家网：新香洲的楼盘、户型特点
    冯：记得3年前，我司在新香洲有两个代理楼盘(熙园和菁华名苑)，当时楼盘规模都较小，多为建筑面积2-3万平方米的楼盘，区域内的楼盘竞争并不激烈。
     从两年前开始，随着五洲康城、仁恒星园、中珠上城、云山诗意等总建筑面积在15万平方米以上的大型项目的动工开发，新香洲楼市已步入了大盘时代！ 
     另外，从近几年的户型供应来看，主力户型多数都集中于中大户型，满足舒适居住的需求。这种集中状态一方面反映和契合了市场需求，另一方面也在很大程度上导向了新香洲未来居住人口的构成。因此，新香洲正逐渐成为城市中产阶级理想的家园。 
    优家网：据调查，新香洲是近年来珠海市民置业意愿最强的区域，而电力房产推出的城市风景、城市印象也可以说是近两年新香洲楼市的一道靓丽风景，能否介绍一下您所了解的城市风景和城市印象这两个项目？
    冯：据我所知，“城市风景”应该是2004年推出市场的，楼盘的整体规划设计及户型设计可说比当时同区域内其他楼盘更有竞争力，初推时价位不是很高，随着市场需求的持续增涨，价格一路攀升，成为前几年新香洲较有代表性的畅销优质楼盘之一。
    目前仍在售的城市印象，虽然楼盘体量稍小一些，但低密度、高绿化率，也属品质优良的楼盘。另外区域环境优越，与香洲区府相邻，与大环山为伴，据说是珠海风水最好的地段之一。
    对于城市印象的Townhouse有较深刻的印象,红灰相间的外立面在绿树掩映下特别鲜亮,别墅一层的前庭后院,满足了家中不同成员对活动空间的需求。此外，赠送的地下室，均设置了下沉式庭院，很好地解决了采光通风的问题，使客户能真正享受到高质的别墅生活。
     至于购买的客户，多为二次以上置业者，他们多是依靠知识(或智慧)创富的中产家庭，有良好的教育背景和稳定优裕的收入，崇尚自我表达，追求更优质的居住空间。 
    此外，随着市区别墅项目的建设开发完成，城市印象的升值空间应会更加突显。 

    优家网：珠海的房子都卖给了哪些人？
    冯：据相关数据显示,去年珠海有124个楼盘推售,住宅交易量达300多万平方米,交易金额超过196亿元.总体而言，珠海本地客户（含在珠海工作生活的新移民）约占60％左右，其余为外地买家，外地买家为港澳客户、珠三角客户（以深圳客户为主）、内地客户（西北、东北为主）等。其中有数据显示，去年全市约有1400名新业主为澳门人,占总量的14%,约10亿澳门元流入珠海房产市场。

    优家网：珠海楼市的大致情况如何？
    冯：去年9月底新政出台后，一线城市房地产市场即出现价量齐跌的现象，而珠海则到11月中下旬才出现明显的客户来访量及成交量减少，亦致使一些已取得预售证的楼盘延迟推盘。从去年前三季度的火爆到12月的“寒流”，珠海楼市可谓是经历了“冰火两重天”。
    经过“新政”调控，2008年楼市进入了调整期，楼市从卖方市场向买方市场转换。
    不过，就最近市场观察，进入2008年三月，观望情绪在逐渐减弱,加之港珠澳大桥进展的消息出来后，很多业主及购房者对珠海的房地产市场前景仍抱乐观态度。珠海房产市场出现了“小阳春”的迹象。
     据了解,珠海在售的一手楼盘,在进入3月中旬以来来访量较上月翻番,并陆续有成交,主要以澳门、内地客户为主。就我司代理的几个在售项目，如海边的高档海景楼盘，前山腹地及西区红旗的中档楼盘，自三月中旬起每日均有成交。
    此外，据网上资料显示，我市的二手房有回暖的感觉，3月份以来，无论是成交量还是看房的客户都有明显增加，比上个月同期增长了20%-30%，房价与二月相比持平，九成购房者是用于自住。
    珠海各在建待推楼盘，亦从3月起，紧锣密鼓的准备各项营销工作，期望在5月的房产销售黄金期能分市场一杯羹，预计各类宣传推广、促销活动将层出不穷。 

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