众所周知，斗门区今年的商品房均价这两年上涨迅猛，从前年的一千多元上升到如今的两千多元，更有部分楼盘均价在三千元左右。斗门的发展商无疑都该笑得合不拢嘴才是，可张宇沛在“形势一片大好”时说：“斗门的市场不好做了！”

    作为忠信房产的副总经理，近几年公司开发的项目几乎均由其操作，忠信丽苑二期销售也超过90%，只剩下少数120平米较大面积的，在销售一片大好的情况下做此感叹，总让人有些疑惑。

    张宇沛提供了一个数据，可能会让很多人乍舌：忠信丽苑超过95%卖给了外地人，主要是东北、西北的客户。

    每次走进忠信房产的售楼部，几乎都能遇到来自兰州、甘肃等地的客户在向售楼员咨询，本地的一个普通住宅项目，居然能引来如此众多的外地客，也算是珠海楼市的一大奇观。

    滑稽的一幕

    近几年为了项目的销售，张宇沛每年都会花很多时间去外地考察，了解当地的真实需求，他说：“你不亲自到当地去看看，你就不知道人家最需要什么的房子，盲目的推广是行不通的。”
     大庆，甘肃，兰州，合肥，重庆，宿州……一长串的地名，他都得亲自出去跑，做市场调查，做销售推广。总在外地的他有了些漂泊的味道。可跑着跑着，他发现问题来了。

    “在兰州随便一个大超市门口，都会有人给你发宣传单，有一回，我一口气收了一大堆，结果，很滑稽，居然全是珠海的楼盘，目前正在销售的楼盘居然都有。”

    “楼盘的广告居然发到外地的超市，这种情况还很普遍，有一次我去重庆搞活动，跟当地合办了一个晚会，刚搞完，一出门就有人发宣传单，又是珠海的楼盘广告，说明了什么？斗门的楼盘都希望在外地打开一个口子，可这种形式肯定不行，市场一定会给做乱的，如果每个项目都这样来，把珠海楼盘的名声搞臭了，不仅斗门的房子卖不出去，市区的房子也会有同样的问题，整个珠海楼市势必都会受影响。”

    斗门的悲哀

    “坦洲的房子可以把珠海人拉去，可珠海斗门的楼盘却要跑到外地去卖，这无疑是种讽刺。”张宇沛针对不少珠海人置业坦洲如是说。

    “我们放着眼前的市场不做，却费尽心思的跑外地去做，为什么？这个问题斗门的发展商一定想过，因为谁也不甘心。坦洲的房子比斗门好么，房价更便宜吗？无论从各方面来说坦洲都不必斗门强，可为什么就有人不选斗门而选坦洲呢？”

    因为不服气，张宇沛把他们的忠信丽苑的广告也打到坦洲去了，结果花费很少的广告费却引来了不少客户，“事实证明，还是有市场的，毕竟我们这边还有购房入户的政策，坦洲却没有，我就不信，那些出来打工的就不需要户口。”

    他继续讲到：“其实关键还是心理距离，总有人把斗门当成农村，我接触的一些政府部门领导在跟人讲电话时提到斗门，就说‘我下乡’了，如果连领导都这么想，你让市民怎么想？”

“前些年，斗门的楼盘做的推广也实在太少了，这跟本地的开发商理念有关，平心而论，斗门的发展商总体上都是比较务实的，总是把房子盖好了，让人来看，好就买，不好就不买，况且很多楼盘都在外地销售，没有现楼也很难打动人。今年很多楼盘都开始推广了，但人们的心理一时半会儿估计还是转不过来。”

    他还打了个比方，斗门的发展商就像在钢丝上耍杂技，珠海人有心理距离，外地市场又给做乱了，看似风光无限，实则危机四伏。

    候鸟式置业

    张宇沛不止一次的提到这个词儿：候鸟式置业。“斗门的房子很多都卖给了外地人，一到冬天，这边的人开始多起来，冬天一过又走了，就像候鸟一样，要么是些老年人在这里安度晚年，要么是一些年轻人过来度假，对当地的经济能有多少带动作用？ ”

     他分析到，像珠海这样的环境优美，气候宜人的南方城市，也有“候鸟式”置业的情况存在，但比一比就知道，珠海跟外地不一样。珠海的工业一直都为人所诟病，斗门也是一样，如果通过工业发展的形式吸引外地人在珠海就业，然后置业当然不错，不仅能够让房地产火起来，对当地的经济也有好处，可问题是斗门的工业根本不足以容纳那么多的置业者。没有那么多的就业机会就不可能吸引年轻人过来置业，如今的斗门楼市繁荣如果没有工业的支撑也势必难以为继。

    与张宇沛持相同观点的还有里维埃拉市场总监杨越山，他指出，斗门的工业园区分的太散，很难形成合力，其中比较有规模的伟创立除了能够为当地提供就业机会，真正对当地经济的贡献作用其实有限，说到底，政府在引进工业的时候就应该考虑到引进的不止是一个企业，而应该是一个产业链。一个有影响力的企业带动配套产业的发展，这才是合理的，而斗门显然没有做到这一点。

    而张宇沛在去中山考察时也发现了一点，中山的每个镇的经济都相当惊人，“人家已经形成了产业链，对当地的经济贡献是很大的。房地产的发展是要*工业支撑的，工业上不去，房地产要想长期的飞速发展几乎是不可能的。”

    “如果只是想卖出去房子，那我其实不用担心这么多，毕竟我们的房子都还很好卖，我们自身定位并不是很高端，就是面对工薪阶层，销路一定不成问题，可我们要想长期做下去，一定需要政府的支持，工业的发展是必须的。”

    “至于政府提的工业西拓，自然是好，但希望不要停留在口号上。毕竟类似的口号已喊过太多年。”针对此点，他和杨越山的观点一致，南屏工业园是珠海工业西拓的一大瓶颈，如果政府真有意西拓，现在就该考虑工业园的搬迁问题。

    “现在我最关注的还是珠海大道的改造，如果改造完毕，从香洲到斗门20分钟就可以了，那时我们应该就可以做家门口的生意了。”

    “东北、西北的市场很快就要垮了。”对当地十分熟悉的张宇沛断言。也因为如此，他开始瞄准其他地区的市场，具体如何规划他并未详细透露。“不想又有人跟风。”他笑着说。

    采访手记：斗门楼市之痛无疑有两点：1、工业支撑力不够；2、外地市场的混乱；3、市内居民的心理距离，随着斗门楼市的兴旺和在斗门置业的珠海市民的逐渐增多，第三个痛处想来不久即可“止痛”，然而，前两个痛处却是一时半会儿难解的。斗门楼市痛处依然找到，可细想一下：市区楼市就没有这样的痛吗，我们不妨问一句：珠海楼市，你痛吗？